>案情簡(jiǎn)介

>2012年12月3日，郭靖和黃蓉夫妻二人購(gòu)買(mǎi)了位于桃花島的別墅一套。12月14日，郭靖夫婦與歐陽(yáng)鋒簽訂《桃花島房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，約定郭靖夫婦將桃花島別墅以398萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給歐陽(yáng)鋒，歐陽(yáng)鋒

>在簽訂合同時(shí)支付1萬(wàn)元定金交由房屋中介保管，歐陽(yáng)鋒于辦證后30個(gè)工作日內(nèi)付首付款119萬(wàn)元，尾款于房屋過(guò)戶(hù)后支付。郭靖和黃蓉同意將桃花島別墅過(guò)戶(hù)至歐陽(yáng)鋒指定人名下。

>2019年6月8日，歐陽(yáng)鋒經(jīng)臨沂市某房置換有限公司居間擅自將該別墅賣(mài)給小龍女，并以郭靖和黃蓉名義與小龍女簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》。2019年6月17日，小龍女和郭靖在房產(chǎn)交易管理中心簽訂了《存量房交易資金托管協(xié)議》。后小龍女要求郭靖夫婦配合辦理房屋過(guò)戶(hù)遭拒，

>小龍女遂以郭靖和黃蓉為被告、以臨沂市某房置換有限公司為第三人，提起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛之訴，要求郭靖和黃蓉繼續(xù)履行由歐陽(yáng)鋒代簽的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并配合辦理過(guò)戶(hù)。

>一審中小龍女以歐陽(yáng)鋒代郭靖夫婦簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，以及小龍女與郭靖簽訂的《存量房交易資金托管協(xié)議》視為對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》效力的追認(rèn)為由，主張郭靖夫婦同意將桃花島別墅出售給小龍女。歐陽(yáng)鋒認(rèn)為自己與郭靖夫婦簽訂的《桃花島房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，約定了自己有權(quán)將桃花島別墅過(guò)戶(hù)到指定人名下，現(xiàn)指定將桃花島別墅過(guò)戶(hù)至小龍女名下，符合合同約定。雖然郭靖夫婦以歐陽(yáng)鋒存在欺詐行為，且郭靖患有小腦萎縮，因此其與小龍女簽訂的資金托管協(xié)議無(wú)效為由抗辯，

>一審法院最后仍認(rèn)定了小龍女和歐陽(yáng)鋒簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》對(duì)郭靖和黃蓉具有約束力，判決郭靖夫婦應(yīng)履行合同約定，配合小龍女辦理桃花島房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

>02

>代理經(jīng)過(guò)

>一審宣判后，郭靖和黃蓉不服一審判決結(jié)果，找到山東澤鈞律所李全利律師咨詢(xún)上訴方案。李律師看完一審判決書(shū)，聽(tīng)取二人陳述后，又仔細(xì)查閱了案件材料，對(duì)案件的證據(jù)和事實(shí)進(jìn)行了重新梳理。

>李律師發(fā)現(xiàn)郭靖夫婦在一審中忽略了歐陽(yáng)鋒代郭靖夫婦和小龍女簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》中第十五條“其他特殊約定：1、此房為歐陽(yáng)鋒及其妻子出資，放在郭靖和黃蓉名下?，F(xiàn)郭靖、黃蓉委托歐陽(yáng)鋒簽署此合同，如出現(xiàn)糾紛，由歐陽(yáng)鋒及其妻子承擔(dān)一切法律責(zé)任”這個(gè)關(guān)鍵條款。

>同時(shí)，李律師根據(jù)自己在辦理房產(chǎn)糾紛案件中積累的經(jīng)驗(yàn)以及二手房買(mǎi)賣(mài)交易慣例做出了大膽的猜測(cè)：房屋買(mǎi)賣(mài)雙方除需要提供《存量房交易資金托管協(xié)議》外，雙方還需要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而

>郭靖和黃蓉都沒(méi)和小龍女簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么房產(chǎn)交易管理中心留存的郭靖夫婦和小龍女簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同很可能是偽造的。

>李律師提示郭靖和黃蓉到房產(chǎn)交易管理中心調(diào)取房產(chǎn)交易檔案，經(jīng)查閱，果然發(fā)現(xiàn)了一份偽造郭靖和黃蓉夫婦簽名的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。至此，我方掌握了推翻一審判決的又一關(guān)鍵證據(jù)。

>二審開(kāi)庭前辦案律師對(duì)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)也重新進(jìn)行了梳理，在此基礎(chǔ)上擬定了庭審策略，制定了案件大事記、法律關(guān)系圖、庭審發(fā)問(wèn)提綱，并提出了新的代理意見(jiàn)。

>一審法院對(duì)于我方主張的歐陽(yáng)鋒民事欺詐，因證據(jù)不足等未予支持，這條思路難以突破就要另辟蹊徑。對(duì)此李律師抓住案情要點(diǎn)，提出小龍女和歐陽(yáng)鋒偽造郭靖夫婦簽名而簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，屬于惡意串通損害郭靖和黃蓉的利益，即使歐陽(yáng)鋒有指定過(guò)戶(hù)的權(quán)利但也無(wú)代理郭靖夫婦與小龍女簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》的權(quán)利，因而該合同無(wú)效，對(duì)郭靖和黃蓉沒(méi)有法律約束力。針對(duì)小龍女和歐陽(yáng)鋒是否是惡意串通問(wèn)題，

>李律師針對(duì)在案證據(jù)，向小龍女、歐陽(yáng)鋒及房產(chǎn)中介進(jìn)行了多輪發(fā)問(wèn)，小龍女、歐陽(yáng)鋒及房產(chǎn)中介方的回答又印證了小龍女和歐陽(yáng)鋒存在惡意串通的事實(shí)。

>03

>辦理結(jié)果

>經(jīng)過(guò)二審法院審理，我方在證據(jù)和代理意見(jiàn)等方面做了大量準(zhǔn)備工作，法官最終采納了李律師的代理意見(jiàn)，改判駁回了小龍女的一審全部訴訟請(qǐng)求，

>現(xiàn)值人民幣500余萬(wàn)元的別墅買(mǎi)賣(mài)糾紛案件二審成功改判，有效維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益！

>04

>辦案心得

>律師辦案一定要重視證據(jù)，特別是要重視隱藏在證據(jù)中的細(xì)節(jié)，畢竟“魔鬼”都隱藏于細(xì)節(jié)中。

>證據(jù)之于庭審，如同武器之于戰(zhàn)役，庭審水平再高明的律師，手中沒(méi)有有效的證據(jù)也難以打贏訴訟這場(chǎng)無(wú)硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。

>庭審可能一兩個(gè)小時(shí)，但是律師在庭外要做大量的工作、要大量的花費(fèi)的時(shí)間，必須沉下心來(lái)研究好現(xiàn)有證據(jù)，想辦法收集新的有利證據(jù)，既要全盤(pán)把握思路，更要注重細(xì)節(jié)。業(yè)界有不少聲譽(yù)高的律師，往往其高明之處就在于抓住了一般人沒(méi)發(fā)現(xiàn)的細(xì)節(jié)，并加以思考和發(fā)揮，最終引申到能影響案件走向的關(guān)鍵點(diǎn)。本案之所以成功改判，關(guān)鍵也是發(fā)現(xiàn)了證據(jù)中的幾處細(xì)節(jié)，尤其是分析出對(duì)方可能偽造了買(mǎi)賣(mài)合同這點(diǎn)，二審才轉(zhuǎn)敗為勝！

>日常辦案要注意經(jīng)驗(yàn)積累。每個(gè)案件都是不同的，每次辦案都會(huì)有收獲，用心的律師會(huì)反思、內(nèi)化、豐富辦案經(jīng)驗(yàn)。律師在該案中之所以能“大膽”猜測(cè)出對(duì)方可能偽造了買(mǎi)賣(mài)合同，不是天馬行空想出來(lái)的，是在律師辦理房產(chǎn)糾紛案件的經(jīng)驗(yàn)以及專(zhuān)業(yè)知識(shí)的基礎(chǔ)上合理分析出來(lái)的，沒(méi)有以前的積累根本無(wú)法打開(kāi)這個(gè)突破口。

>各行各業(yè)，未來(lái)都是留給注重細(xì)節(jié)、用心愛(ài)思考的人的。我們律師更要善于發(fā)現(xiàn)隱藏在細(xì)節(jié)中的“魔鬼”，抓住它，用好它，依法為我們代理的案件服務(wù)！

>案例來(lái)源：

>大律“云律所”法律支持單位——

>山東澤鈞律師事務(wù)所，以上為澤鈞律所辦理過(guò)的真實(shí)案例，為確保個(gè)人隱私和商業(yè)隱私，文中所有的名字均使用化名。