一、首先拆遷停止談判的條件 ，簽字要謹(jǐn)慎拆遷停止談判的條件 ，確保政策和法律都無差錯！

雷區(qū)：被莫須有的政策搞暈拆遷停止談判的條件 ，迷迷糊糊就簽字

某些地方公司給出的拆遷政策往往會在某些個環(huán)節(jié)與法律相違背（先拆后補(bǔ)、程序不合規(guī)等等）。相信大家在身邊都聽過一些這樣的例子，簽了字之后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償卻沒有按照事先約定一樣，這種情況被征收人就處于被動的情況，無法得到預(yù)期安置補(bǔ)償，因此在簽字之前一定要謹(jǐn)慎。

建議：應(yīng)該在熟知國家法律的前提下，找到違法點(diǎn)，保持定力據(jù)理力爭，還能夠確保本屬于自己的拆遷賠償不被壓縮。當(dāng)然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無理取鬧。

二、消除信息偏差，拆遷項(xiàng)目摸底。

孫子兵法中有句話叫做“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。這就要求我們不單單要真正了解自己的情況還要了解對方的反應(yīng)。在交涉的過程中，及時(shí)清楚對方的反應(yīng)不僅有助于判斷自己如何采取下一步行動，還可以幫助我們預(yù)測對方接下來的行動。這時(shí)作為被征收人需要自己搞清楚這么幾個關(guān)鍵問題。

拆遷施工工期是多少?(不能按時(shí)完成拆遷對方有損失)

目前實(shí)際的拆遷進(jìn)度?(這個很容易)

其拆遷停止談判的條件 他被拆遷戶是怎么談的?(多鄰里走動)

目前拆遷方給出來最高的價(jià)格是什么?(了解上限)

要求信息公開，了解項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、資金等情況。

雷區(qū)：信息不準(zhǔn)確，往往會因小失大

建議：如果有多處住宅的，盡量在原地居住，實(shí)時(shí)掌握第一手的信息，便于自己決策。了解關(guān)鍵問題。不因小失大。

三、減小讓步幅度

拆遷補(bǔ)償談判中最后一個環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：

(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額。

(2)一定謹(jǐn)防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補(bǔ)償如果錯過就沒有機(jī)會了。

(3)一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出“一口價(jià)”，或者聲稱自己“不喜歡討價(jià)還價(jià)”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。

京坤律師提醒被征收人，談判是一種學(xué)問，是一種心理戰(zhàn)。運(yùn)用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定，最好心里準(zhǔn)備，想好每一次談判的方式和技巧，便可讓被拆遷人得到更多的補(bǔ)償。必要時(shí)，可咨詢和聘請專業(yè)的律師，幫助您與征收人談判。專業(yè)的拆遷律師因常年與拆遷人談判、打官司，因此經(jīng)驗(yàn)豐富，可保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，爭取更多的拆遷補(bǔ)償。

1、 提出高于預(yù)期拆遷停止談判的條件 的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對方認(rèn)為拆遷停止談判的條件 你是在滿天要價(jià)。2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到拆遷停止談判的條件 了一份合法的、完整的評估報(bào)告。如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。3、學(xué)會在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報(bào)告，就要是這對里面的一些項(xiàng)目學(xué)會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強(qiáng)硬。4、避免對抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測量與補(bǔ)償?shù)?，千萬不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

強(qiáng)制拆遷一般需要以下條件：被征收人未按征收補(bǔ)償協(xié)議期限履行交房義務(wù)的拆遷停止談判的條件 ；被征收人法定期限內(nèi)不簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議、不申請行政復(fù)議與行政訴訟的拆遷停止談判的條件 ；征收人已給予貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋或周轉(zhuǎn)房的；屬于超期臨時(shí)建筑和逾期不改違章建筑的。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條

被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟拆遷停止談判的條件 ，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的拆遷停止談判的條件 ，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

談判者的動機(jī)是影響談判結(jié)果的重要因素拆遷停止談判的條件 ，談判中的讓步策略和談判者的跨 文化 背景是談判中的關(guān)鍵變量。以下是我編整理拆遷停止談判的條件 了關(guān)于被拆遷 談判技巧 ，希望拆遷停止談判的條件 你喜歡。

被拆遷談判技巧

被拆遷談判技巧：訴訟期間無權(quán)裁決

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆拆遷停止談判的條件 了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。

被拆遷談判技巧：精心設(shè)計(jì)行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時(shí)(提出裁決申請到裁決書下達(dá)一般為一個月)，被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟， 一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時(shí)或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，這叫釜底抽薪!

被拆遷談判技巧：公告拆遷期間談話技巧

當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，如果被拆遷人的合法要求(如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換)被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。

被拆遷談判技巧：訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會被判決違法無效!依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)請求國家賠償。

被拆遷談判技巧：案件辦理與訴訟費(fèi)用

當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

被拆遷談判技巧：法院受理后及時(shí)啟動第二個行政訴訟

法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會在最短時(shí)間內(nèi)判決原告敗訴。此時(shí)要在第一個案子判決前，及時(shí)設(shè)計(jì)第二個訴訟，咱們的目的就是要：拖時(shí)間!

被拆遷談判技巧：要求中止第一個行政訴訟，繼續(xù)采用合法的手段延長第一個行政訴訟案件的時(shí)間

1、被拆遷人可在第一個案件一審判決下達(dá)的前或后時(shí)間內(nèi)(不可超過二審判決書下達(dá)的時(shí)間)，針對閱卷時(shí)了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個行政訴訟。

2、法院受理了第二個案件后，原告應(yīng)持第二個案件的受理 通知書 ，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟 申請書 ，請求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于 執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷!記?。旱谝粋€案件中止 的時(shí)間越長對被拆遷戶越有利。因?yàn)椴疬w人等不及，就只能自己提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

被拆遷談判注意事項(xiàng)

遭強(qiáng)拆的事后補(bǔ)救

如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的 方法 是：

1、可以提起行政訴訟要求撤銷拆遷許可證，如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。

2、同時(shí)可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進(jìn)行投訴。

3、將拆遷裁決一案申訴到最高法。

先予執(zhí)行拆除了房屋，只是判前保障日后執(zhí)行的一種 措施 ，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結(jié)案之前，要求撤銷拆遷許可證案的提起，大大增強(qiáng)了 被拆遷人推翻(即撤銷)拆遷裁決書的力度，因?yàn)榉ㄔ喝绻J(rèn)定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎(chǔ)條件――拆遷許可證也要合法，如果出現(xiàn)拆遷許可證被撤銷的結(jié)果，拆遷裁決必然會被撤銷。

拆遷談判千萬不要說以下的話

一、我也不知道啊，聽不懂你說的。

這是很多的被拆遷人說的一句話，說的時(shí)候自然是百般委屈，當(dāng)然，對于很多被拆遷人而言，沒有遇到拆遷的話，拆遷在他們心中就是兩個普通的字眼而已。即使是對于非專業(yè)的拆遷律師而言，拆遷領(lǐng)域也是陌生的。隨著現(xiàn)在業(yè)務(wù)的精細(xì)化，律師們更加專注于自己的領(lǐng)域，比如說房屋拆遷請一位民事律師來進(jìn)行拆遷維權(quán)也是很不現(xiàn)實(shí)的。

這時(shí)候怎么辦?首先多方的收集信息，彌補(bǔ)自身知識和 經(jīng)驗(yàn) 的不足。并保留好所有的材料及相關(guān)證據(jù)。要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，獲得專業(yè)幫助，這才是被拆遷維權(quán)的正確開始步驟。

二、愛怎么樣怎么樣，我就是不搬

在拆遷談判的時(shí)候，一定要注意不要激動。要記住我們是在進(jìn)行談判，不要跟對方吵架，此時(shí)不要過分的情緒激動。拆遷律師能體會到被各位對于不公平的補(bǔ)償方案的氣憤，但是氣憤也是解決不了問題的。只會徒增煩惱而已。

在我們的合理要求不能達(dá)到滿足的時(shí)候，一定要記得，現(xiàn)在不是氣憤的時(shí)候，一定要及時(shí)尋找拆遷律師的幫助。通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

三、不給我xx萬，否則別想讓我搬家。

切記不要說，為什么呢?第一，過早的說了不僅暴露了自己的底線，而且后續(xù)再提升補(bǔ)償也是很難達(dá)到的。

同時(shí)，隨口的報(bào)價(jià)可能會有漫天要價(jià)之嫌，輕易的報(bào)價(jià)很容易讓對方覺得這個補(bǔ)償是高要了的。其實(shí)不論是什么樣的補(bǔ)償對方都會覺得這個補(bǔ)償是高的。

那到底該怎么做呢?那就是談判的時(shí)候一定要多聽少說，聽到對方的報(bào)價(jià)和自己的實(shí)際損失進(jìn)行比較與衡量，如果不能彌補(bǔ)你的損失，那么談判也不要極端。補(bǔ)償不合理，就不要簽字，可以委托專業(yè)的拆遷律師進(jìn)行維權(quán)。

四、打架流血犧牲類的言論。

這種言論就是很多的被拆遷人在面對拆遷的時(shí)候，為了拿到自己心中合理的補(bǔ)償，有著一切皆可拋的想法。大家也都知道因拆遷發(fā)生的種種流血事件，可結(jié)果呢?也許是被等待解決的冤屈，但千瘡百孔的家庭誰來拯救呢。所以，拆遷律師特別奉勸一句，維權(quán)要的是理智，千萬不要意氣用事，留的青山在，不怕沒柴燒。冷靜下來思考思考，問題和困難還是有解決的方式。

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7. 常用的談判技巧

房屋（企業(yè)）拆遷是對土地及其地上附著物的物權(quán)征收過程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實(shí)是公權(quán)力與私權(quán)利拆遷停止談判的條件 ，行政法之行政管理權(quán)與民法之物權(quán)相沖突，并倚借拆遷安置補(bǔ)償使二者協(xié)調(diào)之過程。自91拆遷條例以來，國務(wù)院及各級地方政府相繼出臺行政法規(guī)或地方性法規(guī)，企及通過法律的預(yù)測性與穩(wěn)定性，協(xié)調(diào)征收權(quán)與物權(quán)的沖突。但鑒于拆遷征收補(bǔ)償安置的復(fù)雜性，諸多補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序甚至補(bǔ)償主體都存系著立法空白，出現(xiàn)法無力的現(xiàn)象。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執(zhí)行力。因此，我們有必要對房屋（企業(yè)）拆遷如何進(jìn)行法律談判做一研究。 一、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素 1、法律談判主體。主體資格的確認(rèn)，是進(jìn)行法律談判的前提與基礎(chǔ)。依法理而論，凡因拆遷而致使權(quán)益受到影響的各方主體，均應(yīng)成為法律談判的主體。就房屋（企業(yè)）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及其他與土地、房屋的物權(quán)或債權(quán)之關(guān)系人，因拆遷而有可能使他們權(quán)益受到影響，均應(yīng)當(dāng)成為法律談判的適格主體。但在實(shí)踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年）第22條之規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。第27條之規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業(yè)）的主體資格，認(rèn)為租賃關(guān)系是被拆遷人與承租人兩方主體的關(guān)系，與實(shí)施拆遷行為無關(guān)。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關(guān)系，或由被拆遷人對承租人進(jìn)行安置這兩種模式都限定拆遷停止談判的條件 了承租人直接向拆遷人主張拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。我們認(rèn)為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協(xié)議訂立權(quán)及直接向拆遷人主張拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但這兩種權(quán)利都為法定權(quán)利，法定權(quán)利的缺失并不完全否定自然權(quán)利的存在。如，參與房屋（企業(yè)）拆遷法律談判，拆遷各方關(guān)系人因其實(shí)際權(quán)益受到影響，而當(dāng)然享有尋求協(xié)商的自然權(quán)利。即便承租人（承租企業(yè)）不能獨(dú)立訂立拆遷安置協(xié)議，但其仍有為達(dá)成這一協(xié)議而必要有協(xié)商談判權(quán)利。因此，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的主體應(yīng)當(dāng)包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業(yè)）等與實(shí)施拆遷有利害關(guān)系的各方主體。 2、法律談判內(nèi)容。房屋（企業(yè)）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個環(huán)節(jié)。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關(guān)系人就拆遷不能達(dá)成合意時(shí)，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協(xié)商談判。法律談判的內(nèi)容包括：拆遷實(shí)施的可行性，拆遷實(shí)施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時(shí)間跨度，拆遷實(shí)施方式，拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷安置補(bǔ)償方式，拆遷主體的認(rèn)定，應(yīng)安置人口的認(rèn)定，無證房屋應(yīng)否給予補(bǔ)償，評估機(jī)構(gòu)的選定與更換，安置房源如何，搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)如何補(bǔ)償，是否發(fā)放速遷費(fèi)等拆遷獎勵，停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算，裝潢裝修費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何等各項(xiàng)因素。應(yīng)當(dāng)說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當(dāng)事人予以談判確定。 3、談判記錄與協(xié)議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細(xì)節(jié)的證據(jù)證明。應(yīng)當(dāng)注意的是，如是拆遷文本記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的簽字確認(rèn)拆遷停止談判的條件 ；如系電子錄音記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的身份說明。談判協(xié)議是對談判成果的固定。各方主體就談判內(nèi)容達(dá)成合意之后，通過簽署談判協(xié)議，具有民事協(xié)議的性質(zhì)，具備民事協(xié)議的法律效力。談判協(xié)議及其條款設(shè)定應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則會因違反強(qiáng)制性規(guī)定，而導(dǎo)致協(xié)議或相應(yīng)條款無效。 4、律師等專業(yè)人員在談判中的作用。律師作為專業(yè)人員，能夠?qū)φ麄€拆遷談判程序及內(nèi)容的有效性做審慎性把握。律師等專業(yè)人員在談判中的作用體現(xiàn)在對拆遷談判過程的控制，談判內(nèi)容的合法性，各方主體利益的權(quán)衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項(xiàng)內(nèi)容。而且，律師因其對法律法規(guī)政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當(dāng)事人能夠更好地維護(hù)當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)對律師等專業(yè)人員在談判中的作用予以充分重視。 二、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問題 1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實(shí)性缺失。承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權(quán)人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護(hù)。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商談判，將應(yīng)當(dāng)給予承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償打包補(bǔ)償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業(yè)）進(jìn)行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償權(quán)利，或因利益趨動在獲得補(bǔ)償款之后對補(bǔ)償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補(bǔ)償安置的權(quán)利。 2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機(jī)關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機(jī)關(guān)或?qū)I(yè)拆遷公司因其在啟動拆遷程序具有主動性，而在談判中處于強(qiáng)勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強(qiáng)行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強(qiáng)拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負(fù)巨大的心理壓力，法律談判缺少了應(yīng)有之平等性。 3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅(jiān)持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負(fù)巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產(chǎn)生兩個極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補(bǔ)償和立做釘子戶獲得較高拆遷補(bǔ)償。法律談判既是談判各方實(shí)力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅(jiān)定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。 4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價(jià)位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價(jià)。房屋（企業(yè)）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機(jī)關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）缺少對拆遷法律知識的整體性認(rèn)識，遇到拆遷，常常會向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。上海市各區(qū)區(qū)位不同，拆遷政策也會各有不同，甚至同一區(qū)的各個動遷基地適用口徑也會有不同。專業(yè)化知識的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）心理價(jià)位定位不準(zhǔn)確，談判各方因談判基準(zhǔn)差別過大致使談判失敗。 三、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判技巧 1、制定法律談判策略。法律談判遠(yuǎn)比一次庭審更為艱難，律師接受當(dāng)事人的委托參與法律談判，在這個過程中充當(dāng)了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念^腦思維為當(dāng)事人爭取最大的利益，同時(shí)還需要如法官一樣控制整個談判的進(jìn)程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷法律談判之前，必須要有審時(shí)度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時(shí)啟動法律談判、談判階段如何界定、對方談判人員有哪些、何時(shí)拋出己方立場、是否需要會計(jì)師、估價(jià)師等專業(yè)人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時(shí)將會進(jìn)入談判僵局、進(jìn)入談判僵局后如何重新打開協(xié)商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢等各種情況。 2、進(jìn)行法律調(diào)查。法律調(diào)查是拆遷談判的基礎(chǔ)性工作。一方面是對基本案情的事實(shí)梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）、律師在談判過程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)查本次拆遷實(shí)施的性質(zhì)、是否為違法拆遷、是否頒發(fā)拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機(jī)構(gòu)聘請程序是否合法、評估內(nèi)容是否有明顯不合理現(xiàn)象、拆遷實(shí)施單位是否具有相應(yīng)資質(zhì)、評估機(jī)構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、房屋所有權(quán)證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業(yè)）主體基本情況等。根據(jù)法律調(diào)查結(jié)果，適當(dāng)調(diào)整談判策略。 3、找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位。這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實(shí)際，必將適得其反；要求過低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關(guān)鍵。對房屋（企業(yè)）拆遷法律談判進(jìn)行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補(bǔ)償安置口徑和嫻熟的法律談判經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎(chǔ)計(jì)算法。即以房屋建筑面積和應(yīng)安置人口為基礎(chǔ)依照拆遷口徑計(jì)算基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，就速遷費(fèi)、拆遷獎勵費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等可協(xié)商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價(jià)位。這種定位方法對計(jì)算人要求較高，對拆遷知識把握不足，容易得出不當(dāng)結(jié)論；另一種方法是比較法，即經(jīng)過與本房屋狀況相適應(yīng)、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）溝通，在他們拿到的補(bǔ)償安置基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)整，得到心理價(jià)位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補(bǔ)償數(shù)額，應(yīng)當(dāng)與應(yīng)安置補(bǔ)償數(shù)額相左不大。在實(shí)際操作中，因已經(jīng)訂立拆遷安置協(xié)議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協(xié)議，很難對其提供的參照價(jià)格進(jìn)行真實(shí)性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區(qū)位也會有差別，適格的參照價(jià)位很難與本基地相匹配。 4、適當(dāng)使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）共同與拆遷人進(jìn)行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）人數(shù)較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權(quán)。但對集體談判應(yīng)當(dāng)持慎重的態(tài)度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應(yīng)當(dāng)合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時(shí)機(jī)，切不可意氣用事導(dǎo)致談判失敗。集體談判策略應(yīng)當(dāng)包括：統(tǒng)一己方立場，拉列價(jià)位清單，選舉主談代表，談判過程控制策略，個體裂變應(yīng)對策略等內(nèi)容。