企業(yè)破產法第一百零九條和第一百一十三條、合同法第二百八十六條以及最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 的批復》（以下簡稱《批復》）等。按照現行規(guī)定房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，房地產開發(fā)企業(yè)破產債權清償順序如下房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ：破產費用及共益?zhèn)鶆辗康禺a企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ；支付全部或大部分購房款的消費購房人請求權；建設工程價款請求權；物權擔保債權；工資等勞動債權；所欠稅款及部分勞動債權；普通債權。對于被拆遷人權利、商品房買賣合同預告登記權利的順位房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，并無規(guī)則可循。

法律分析：1、簽訂房屋產權調換拆遷安置補償協議房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 的被拆遷人房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 的支付房屋請求權2、建設工程價款優(yōu)先權3、銀行抵押權以及經預告登記房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 的預售商品房購房人請求權房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預售商品房消費購房人不能從破產企業(yè)無擔保財產中得到清償時房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，可以從抵押物變價款中分出一定比例優(yōu)先受償4、破產費用及共益?zhèn)鶆?、預售商品房消費購房人請求權、消費購房人支付的定金本金(設定優(yōu)先受償上限或比例)、勞動債權(包括職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應當支付職工的補償金)6、所欠稅款及前項規(guī)定以外的社會保險費用7、普通破產債權。

法律依據：《中華人民共和國企業(yè)破產法》 第一百一十三條 破產財產在優(yōu)先清償破產費用和共益?zhèn)鶆蘸螅勒障铝许樞蚯鍍敚?/p>

（一）破產人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應當支付給職工的補償金；

（二）破產人欠繳的除前項規(guī)定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款；

（三）普通破產債權。

破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

破產企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計算。

開發(fā)商破產清算的賠償程序是優(yōu)先清償開發(fā)商的破產費用和公益?zhèn)鶆?；其次是公司職工的工資、傷殘補助和撫恤費等等；接著是社會保險費用和原應繳的公司稅款；最后才是普通債務人的清償房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，如果不足夠清償請一個順序的費用房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，就按照比例清償。

【法律依據】

《中華人民共和國企業(yè)破產法》第一百一十三條破產財產在優(yōu)先清償破產費用和共益?zhèn)鶆蘸蠓康禺a企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，依照下列順序清償：（一）破產人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應當支付給職工的補償金；（二）破產人欠繳的除前項規(guī)定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款；（三）普通破產債權。破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。破產企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計算。

根據《中華人民共和國破產法》的規(guī)定房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，房地產公司的 破產清算 程序如下： 1、破產清算程序的啟動 破產程序因當事人申請而開始房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ， 債權人 和 債務人 都可以提出破產申請。提出申請時，必須列明破產事由。破產案件通常由債務人住所地的法院 管轄 ;對當事人提出的破產申請，法院應當進行審查，有正當理由的，符合破產案件受理條件的，予以受理。 債權人提出申請的，人民法院受理破產申請的，應當自裁定作出之日起五日內送達債務人。債務人應當自裁定送達之日起十五日內，向人民法院提交財產狀況說明、 債務 清冊、債權清冊、有關財務會計報告以及職工 工資 的支付和 社會保險 費用的繳納情況。 人民法院裁定不受理破產申請的，應當自裁定作出之日起五日內送達申請人并說明理由。申請人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院提起上訴。 人民法院裁定受理破產申請的，應當同時指定管理人。 2、管理人接管破產企業(yè)，處理善后事宜 人民法院指定管理人后，管理人接管破產企業(yè)的帳冊、文書、資料、印章及全部資產，清產核資，行使法律賦予的權利，處理債務人企業(yè)的善后事宜。 3、發(fā)布公告，通知債權人申報債權 人民法院受理破產申請后，應當確定債權人申報債權的期限。債權申報期限自人民法院發(fā)布受理破產申請公告之日起計算，最短不得少于三十日，最長不得超過三個月。 債權人應當在 清算 組成立之日起30日內，未收到通知的、自清算組公告之日起45日內申報債權。申報債權期間清算組不得對個別債權人清償債務。 4、審核債權，召開 債權人會議 ，審議破產清算重大事項 債權申報完成后，管理人對債權進行審核，并將審核結果提交債權人會議進行審議和核查，同時債權人會議對選任和更換債權人委員會成員、決定繼續(xù)或者停止債務人的營業(yè)，審議重整計劃、和解協議、債務人財產的管理方案、 破產財產 的變價方案等相關事項，并作出決議。 5、依法處置房地產企業(yè)的破產財產 執(zhí)行債務人財產的管理方案及破產財產的變價方案等，在清理破產企業(yè)的財產、處理完善后事宜，在確定破產企業(yè)的財產的基礎上編制財產分配方案，提交債權人會議討論，通過后交人民法院裁定。 6、清償債務 管理人編制的破產財產分配方案經人民法院裁定后，根據方案的要求以現金或者實物償還破產企業(yè)的債務。房地產開發(fā)企業(yè)破產債權清償順序如下: （1）建設工程價款優(yōu)先權; （2）銀行 抵押權 以及經 預告登記 的預售 商品房 購房 人請求權，按登記先后順序就 抵押 物或特定物受償。在預售商品房消費購房人不能從破產企業(yè)無擔保財產中得到清償時，可以從抵押物變價款中分出一定比例優(yōu)先受償; （3）破產費用及共益?zhèn)鶆? （4）預售商品房消費購房人請求權、消費購房人支付的 定金 本金(設定優(yōu)先受償上限或比例)房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ； （5）勞動債權(包括職工的工資和醫(yī)療、 傷殘 補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本 養(yǎng)老保險 、基本 醫(yī)療保險 費用，以及法律、行政 法規(guī) 規(guī)定應當支付職工的補償金); （6）所欠稅款及前項規(guī)定以外的社會保險費用; （7）普通破產債權。 （8）清償結果如果有剩余財產，在企業(yè)股東之間進行再次分配。 7、提請終結破產程序 管理人在清償完破產企業(yè)的債務后，清算工作結束，應當向人民法院報告，請求終結破產程序。 8、辦理 注銷登記 人民法院終結破產程序后，清算組應當向原破產企業(yè)稅務機關、企業(yè)登記機關注銷其登記，終止其法人地位。 法條摘要： 《中華人民共和國 企業(yè)破產法 》 第十一條　人民法院受理破產申請的，應當自裁定作出之日起五日內送達申請人。 債權人提出申請的，人民法院應當自裁定作出之日起五日內送達債務人。債務人應當自裁定送達之日起十五日內，向人民法院提交財產狀況說明、債務清冊、債權清冊、有關財務會計報告以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況。

1、成立清算組。人民法院應當在宣告企業(yè)破產之日起十五日內成立清算組房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 ，接管破產企業(yè)，清算組應當由股東、有關機關及專業(yè)人士組成;

2、清算組接管破產公司。人民法院宣告企業(yè)破產后，破產企業(yè)由清算組接管，負責對破產企業(yè)房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 的財產進行管理、清理、估價、處理、分配，代表破產企業(yè)參與民事活動，其行為對人民法院負責并匯報工作;

3、破產財產分配。分配破產財產，由清算組提出分配方案，在債權人會上討論通過，報人民法院批準后由清算組具體執(zhí)行;

清算組分配破產財產前，首先應撥付清算費用，其中包括：

（1）破產財產管理、變賣、分配所需房地產企業(yè)破產清算優(yōu)先賠償 的費用;

（2）破產案件訴訟費;

（3）為債權人的共同利益而在破產程序中支付的其他費用。

破產財產在優(yōu)先支付清算費用后，應按以下順序清償：

（1）破產企業(yè)拖欠的職工工資、勞動保險費用;

（2）破產企業(yè)拖欠稅款;

（3）破產債權。

4、清算終結。破產財產清算分配完畢，由清算組向人民法院匯報清算分配工作的情況，并申請人民法院裁定破產終結，未得到清償的債權，不再進行清償;

5、注銷登記。企業(yè)破產，破產財產分配完畢，企業(yè)法人依法終止其民事行為能力，清算組向破產公司的原登記機關申請注銷原公司登記。

【法律依據】

《中華人民共和國企業(yè)破產法》第八條 向人民法院提出破產申請，應當提交破產申請書和有關證據。

破產申請書應當載明下列事項：

（一）申請人、被申請人的基本情況；

（二）申請目的；

（三）申請的事實和理由；

（四）人民法院認為應當載明的其他事項。

債務人提出申請的，還應當向人民法院提交財產狀況說明、債務清冊、債權清冊、有關財務會計報告、職工安置預案以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況。

《中華人民共和國企業(yè)破產法》第一百零七條 人民法院依照本法規(guī)定宣告?zhèn)鶆杖似飘a的，應當自裁定作出之日起五日內送達債務人和管理人，自裁定作出之日起十日內通知已知債權人，并予以公告。

債務人被宣告破產后，債務人稱為破產人，債務人財產稱為破產財產，人民法院受理破產申請時對債務人享有的債權稱為破產債權。