一、買房 違約金 法律規(guī)定 依據(jù)《最高人民法院關于審理 商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題買房違約金賠償標準法律規(guī)定 的解釋》 第十六條當事人以約定買房違約金賠償標準法律規(guī)定 的違約金過高為由請求減少的買房違約金賠償標準法律規(guī)定 ，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定買房違約金賠償標準法律規(guī)定 ： 逾期付款的，按照未付 購房 款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收 逾期貸款利息 的標準計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔 違約責任 ： (一)商品房買賣合同約定的辦理 房屋所有權 登記的期限; (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自 合同訂立 之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 二、一房兩賣怎么處理 1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行買房違約金賠償標準法律規(guī)定 了合同義務，辦理了 房產(chǎn)過戶 登記手續(xù)的情形。 在該情形下，兩個 房屋買賣合同 均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的：后買受人因其債權已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產(chǎn)生的物權請求權。 前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經(jīng)經(jīng)過登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。依據(jù)《 合同法 》第一百一十條第一項的規(guī)定，出賣人對買受人不履行非金錢 債務 或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律后果。也就是說，合同的標的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償?shù)膫鶆铡?買房 的違約金對于購房者的權益維護有著重要的作用，因為此類問題的解決會在一定期限內給予購房者滿意的答復，因為時間的 限制對于房地產(chǎn)商的建筑速度就會有一定的保證，這樣當事人就可以規(guī)定的時間里獲得相應的合法權益。

購房合同違約賠償標準的規(guī)定是按照合同約定或標的數(shù)額的20%賠償買房違約金賠償標準法律規(guī)定 ，同時可以根據(jù)違約情形約定實際損失的數(shù)額買房違約金賠償標準法律規(guī)定 ，造成的損害較大時違約金可以適當上浮，但最高不應超過實際損失的30%。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十四條

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益買房違約金賠償標準法律規(guī)定 ；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條

當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。